כאשר תעברו לגרמניה, בוודאי שתרצו למצוא מקום לינה במהירות האפשרית. שוק הדיור בגרמניה הוא שמרני ובעלי דירות ומתווכים מעדיפים לצמצם סיכונים במידת האפשר. כזרים במדינה חדשה וללא אסמכתאות \ חשבון בנק פעיל \ מקום עבודה מסודר וכו' תצטרכו להוכיח שאתם שוכרים ראויים ובכך תמנעו מרוץ עכברים מיותר.
תוכן עניינים
קצת על שוק השכירות בגרמניה
היסטורית, גרמנים מעדיפים לשכור דירה על פני לרכוש. בניגוד לארץ, רכישת דירה אינו חלומו של כל זוג הורים צעיר, ויש לא מעט משפחות עמידות שיכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה אך לא שאפו לכך בשום שלב בחייהם. העדפה זו מגובה בנתונים, כאשר גרמניה היא מהמדינות בהן אחוז הבעלות הוא הנמוך ביותר באיחוד האירופאי. בנוסף, החוק בגרמני מטיב מאד עם שוכרים, יותר מאשר בארץ. כך למשל, עפ"י חוק, בעל דירה צריך לתת התראה של לפחות 3 חודשים מראש כדי לפנות דייר, וגם על כך הדייר יכול לערער ובמידה והוא לא הפר את החוזה באופן יסודי. כפועל יוצא מכך, שוק השכירות אינו תזזיתי כפי שאנחנו מכירים בארץ – התחלופה נמוכה בהרבה, בעיקר מחוץ לערים הגדולות. שנית, לבעלי דירות ישנה ראייה ארוכת טווח והם מחפשים שוכרים שייקנו להם שקט לאורך זמן, בעיקר לאור העובדה החוק מיטיב עם שוכרים. כך, נדרש מהשוכרים להוכיח (כלומר, להציג מסמכים משכנעים) שהם שוכרים טובים שישמרו על הדירה ויעמדו בתשלומים.הבדלים במודל התשלומים ביחס לשכירות בארץ
כאשר תחפשו דירה, מהר מאד תגלו שמודל התשלומים שונה מהמקובל בארץ. בארץ מקובל לשלם לבעל הדירה דמי שכירות חודשיים בעוד שהוצאות היקפיות תשלמו לגופים שונים. כך לדוגמא, עבור מים משלמים לתאגיד מים, עבור פינוי זבל ותאורת רחוב – ארנונה לעיירה, עבור ועד בית – לועד בית, חשמל – חברת חשמל, גז – חברת גז וכו'. בגרמניה כל התשלומים, למעט חשמל ואינטרנט, ישולמו לבעל הדירה, והוא ידאג ליצור קשר עם הגופים השונים ע"מ להסדיר את התשלומים. ישנה הבחנה ברורה בין התשלום הבסיסי לדירה עצמה – שכירות קרה Kaltmiete, לבין התשלומים הנוספים (מים חמים, חימום, פינוי זבל ומחזור, ביטוח, תאורה, טיפול בגינה ביוב וכו') – Nebenkosten. הסכום של שניהם הוא מחיר השכירות החמה – Warmmiete – שהוא התשלום החודשי הכולל שתשלמו לבעל הדירה. תשלומי ה Nebenkosten למעשה משולמים מראש בכל חודש עפ"י הערכת בעל הדירה המבוססת על לצריכה סבירה. לאחר שנה קוראים את השעונים בדירה ומבוצע קיזוז שנתי בו בעל הדירה יחזיר לכם כסף, או שתדרשו לשלם תוספת במידה וצרכתם מעל התחזית. התהליך דומה לקיזוז מס שנתי. הכנתי טבלה שתעשה קצת סדר בעניינים:| הוצאה | ישראל | גרמניה |
|---|---|---|
| שכירות | בעל הדירה | Kaltmeite |
| חשמל | דייר – חברת חשמל | דייר – חברות* חשמל |
| מים חמים | חלק מחשבון חשמל | Nebenkosten |
| חימום | חלק מחשבון חשמל | Nebenkosten |
| פינוי זבל, ביוב, תארות רחוב, מחזור | ארנונה | Nebenkosten |
| מים | תאגיד מים | Nebenkosten |
| אינטרנט | דייר מול ספק | דייר מול ספק |
הטבלה מתארת למי משולם מרכיבי הוצאת הדיור השונים בישראל ובגרמניה
*בגרמניה יש מגוון רחב של חברות שמספקות חשמל ע"ב התשתית הקיימת, הדייר יכול לבחור עם איזה חברה להתקשר ולבחור חבילת תשלומים.השכרת דירה בגרמניה – נושאים שחשוב להכיר
לפני שתתחילו לחפש דירה להשכרה בגרמניה, חשוב להכיר הבדלים בסיסיים ביחס להשכרה בארץ.בדרך כלל בכלל לא תדברו עם בעל הדירה
בגרמניה המתווכים הם למעשה מנהלי נכסים. מנהלי הנכסים פועלים מטעם בעל הדירה ואחראים על הדירה מקצה לקצה – החל מהתקשרות מול מתעניינים, חתימה על חוזה, טיפול בתשלומים, טיפול בעניינים שוטפים וכו'. בדירה הראשונה ששכרנו בגרמניה אפילו לא ראינו או דיברנו עם בעל הדירה פעם אחת! רק ראינו את שמו בחוזה וכל ההתקשרות מקצה לקצה נעשתה דרך המתווכת.הדירות בד"כ אינם מרוהטות
מטבח – זהו בטח השוק התרבותי הגדול ביותר שתתקלו בו, שכן רוב הדירות בגרמניה אינן מגיעות עם מטבח. במילים אחרות – ייתכן מאד שבדירה שתשכרו יהיו רק הכנות וממשקים למטבח אבל המטבח עצמו לא יהיה כלול בשכירות (וגם לא מכשירי חשמל). זהו פועל יוצא ישיר של תרבות השכירות הגרמנית – מכיוון שאנשים שוכרים דירות לשנים רבות, הם מעדיפים מטבח שיהיה מתאים לצרכיהם ובעת מעבר דירה גם לוקחים את המטבח איתם.
יחד עם זאת, יש לציין שבעוד רוב הדירות מושכרות ללא מטבח, ישנן כאלה שכן. באופן אישי התמזל מזלנו ובשתי הדירות שגרנו בהן היה מטבח מובנה. בנוסף, לפעמים ניתן לרכוש את המטבח של השוכר שהיה בדירה לפניכם.
ריהוט – בדומה למטבח, הרוב המכריע של הדירות מגיעות ערומות, כך שתצטרכו לקנות ריהוט ומכשירי חשמל. המזל הוא ששוק יד2 הוא יחסית מפותח כך שעם מעט חיפושים אפשר למצוא פתרונות זולים.
תדרשו לשלם פקדון (Kaution) לפני\בעת הכניסה לדירה
שימו לב, עפ"י חוק הפיקדון יכול להיות מקסימום פי 3 משכר הדירה הקר (Kaltmiete). כך שאם השכירות הקרה היא 800 אירו, בעל הדירה יכול לדרוש פקדון של מקסימום 2,400 אירו. את הפקדון משלמים לרוב בהעברה בנקאית לחשבון נפרד שבעל הדירה פתח במיוחד לצורך הזה, ומקבלים אותו חזרה תוך מקסימום 6 חודשים מרגע סיום השכירות בהנחה שלא גרמתם לנזקים או החזרתם אותה במצב שאינו עונה על דרישות חוזה השכירות.ברוב הדירות ישנן מרתף – Keller המשוייך לדירה.
אלו הם בד"כ ברמת גימור בסיסית ולא מאווררות. ניתן לאחסן בהם ציוד לטווח (עגלות, אופניים, צמיגים, ציוד ישן וכו')הגדרת קומות של מבנים בגרמניה:
| קומה בארץ | קומה בגרמניה | תיאור |
|---|---|---|
| מרתף | Keller | נמצא מתחת לקומת כניסה, מתחת למפלס של הרחוב |
| קומת כניסה | Erdgeshoss (EG) | קומת במפלס של הרחוב |
| קומה ראשונה קומה שניה וכו' | 1. Etage 2. Etage etc.. | |
| קומה עליונה | Dachgeschoss | קומה מתחת לגג – בד"כ עם קורת משופעים |
איך למצוא דירה בגרמניה
לאחר שסקרנו את שוק ותרבות השכירות בגרמניה, נתקדם לאיך למצוא דירה להשכרה בגרמניה. בגדול יש שני אתרי אינטרנט פופולריים שכל בעל בית \ מתווך רציני מפרסם בהם את הדירה שלו. יש עוד מספר אתרים, אך מהניסיון שלי שני האתרים הללו מכילים את מירב הדירה המפורסמות כמה טיפים:- האתרים הם בגרמנית. אם אינן דוברים את השפה, תשתמשו בתוסף google translate של Chrome כך שהעמוד יתורגם לאנגלית אוטומטית (עברית במקרה הזה לא מומלץ משתי סיבות: 1. היות ועברית כותבים מימין לשמאל, כל העמוד מתחרבש. 2. התרגום לעברית לעיתים לא מוצלח, בלשון המעטה).
- בשלב מסוים תרצו ליצור קשר עם מתווכים דרך האתר, וכדי שיתייחסו לכם ברצינות רצוי ליצור משתמש עם מירב הפרטים. כך כשתצרו איתו קשר תוכלי להותיר עליו רושם חיובי.
- בנוסף באמצעות משתמש תוכלי לסנן דירות עפ"י קריטריונים ולקבל התראות לאימייל כאשר דירה חדשה מפורסמת.
- תמונה ממש חמודה שלכם. אם יש לכם ילדים – אל תתביישו להוסיף תמונה משפחתית מנצחת.
- לפנות בטקסט בגרמנית (תבדקו ממישהו שיתרגם לכם. אם אתם לא מכירים מישהו, תשלמו 7 דולר בFiverr למתרגם. אני גם אשמח לעזור). הפניה צריכה לכלול:
- קצת עליכם: בני כמה, מה המקצוע שלכם, איפה אתם עובדים, למה עוברים לגרמניה (התקבלתם ללימודים\עבודה ב XYZ).
- למה הדירה הספציפית ממש מתאימה לצרכים שלכם.
- משפט על כך שאתם מדברים אנגלית ברמת גבוהה ולומדים גרמנית.
- מצורף מסמכים המעידים על גב כלכלי.
- כבר בפניה הראשונה תצרפו את כל המסמכים שישכנעו את המתווך שתוכלי לעמוד בתשלומים. בין השאר: SCHUFA+ Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (אם אתם כבר גרים בגרמניה. מצטער מראש על המילה הזוועתית הזאת), 3-6 משכורות אחרונות, תצהיר מצב עו"ש + אישור ניהול חשבון (אם מגיעים מהארץ), חוזה עבודה. בנוסף תצרפו צילומי דרכון. אם יש טופס רישום – תמלאו ותצרפו אותו כבר בהתחלה. היו מנומסים והתייחסו לתהליך כמו דייט\ראיון עבודה. ככל שהפניה תשדר רצינות, כך שהסיכויים שלכם יגדלו.
- מצאו בקבוצת פייסבוק ישראלי מקומי שיסכים לעזור לכם ולהיות "נציג מקומי" שלכם שיראה את הדירה וישוחח את המתווך. כך ייווצר הרושם אצל המתווך שיש כתובת אמיתית וגם יש לו פתרון למחסום שפה.
- תנסו את https://housinganywhere.com/
- לסטודנטים \ צעירים יחידים יש אפשרות ולנסות לשכור דירה ב WG – דירת שותפים באתר https://www.wg-gesucht.de/en/ (יש עוד כמה אתרים מתחרים).
- שימו לב שלעיתים מתווך יחיד מפרסם מספר דירות אותו האזור. במקרה זה יהיה מגוחך לשלוח לו מספר פניות עבור כל דירה ודירה – תאגדו את כל הפניות לפניה אחת שמכילה מספר דירות ואת התעניינותכם בהן.
- במידה ויש אפשרות לשלוח אימייל ישיר למתווך – תעשו זאת בעדיפות ראשונה. עדיפות שניה היא להשאיר פרטים באתר ואפשרות שלישית ואחרונה היא להתקשר למספר הטלפון שמופיע (פשוט מאד כי סביר להניח שבמענה לא ידברו באנגלית, במיוחד מחוץ לעיר גדולה).
- בכל מקרה גם לאחר כל המאמצים, הסיכויים שיחזרו אליכם לא תמיד גבוהים ורצוי לשלוח מכתבים למספר מתווכים במקבלים. לא לשים את כל הביצים בסלסלה אחת.
חוזה שכירות בגרמניה
חוזי שכירות יחסית מובנים ותמיד יהיו כתובים בגרמנית, שכן זוהי השפה החוקית בגרמניה. תיעזרו בgoogle translate ועברו על החוזה בצורה מעמיקה כדי לראות שאין טעויות ולהימנע בעתיד מעוגמת נפש. חוזה השכירות לרוב יכלול:- פרטים אישיים של השוכרים, המשכיר והמתווך
- כתובת הדירה המושכרת ופרטיה (מ"ר, כמה חדרים, מרתף, חניה, האם אחרי שיפוץ\צביעה וכו')
- משך ההסכם – בד"כ ללא הגבלה
- תשלומים: פקדון, שכירות קרה, חמה, תשלומים נוספים במידה והוסכמו,
- רשימת ריהוט ומוצרי חשמל במידה וקיימים בדירה
- הוראות הקשורות בהכנסת חיות מחמד
- הוראות הקשורות במצב הנכס וכיצד יש להחזירו (דגש על האם נדרש לצבוע את הדירה?)
- הוראות הקשורות לכיצד ניתן לסיים את השכירות
- לרוב יתווסף לחוזה נספח ארוך שמתאר כיצד יש להשתמש ולתחזק את הדירה, מהם חוקי הבניין וכו'.
כניסה לדירה
אם הגעתם לשלב הזה או שדרתם את המדריך עד כאן – שאפו! 
בעת הכניסה לדירה לרוב יערך פרוטוקול בו יתועדו בעיות קיימות בדירה – כאן חשוב להיות "גרמני", לעבור ביסודיות על כל הדירה ולציין גם פגם שאתם רואים – החל מאריח שבור ועד חלון שלא נפתח כראוי. בעלי דירות הוגנים וגם מאפשרים לעדכן את הרשימה מספר ימים אחרי הכניסה שהרי לא תמיד ניתן לעלות על כל הליקויים במבט ראשון. לבסוף כאשר תפנו את הדירה, הרשימה הזאת תוצג בפניכם ותצטרכו לשלם\לתקן פגמים שהתווספו במהלך שהותכם שאינם בלאי סביר.
נושא הצביעה הוא רגיש במיוחד. במידה והדירה לא צבועה, תתעקשו שהנושא יהיה מתועד בפרוטוקול על מנת שלא תאלצו לצבוע אותה בסיום החוזה.
השלב הבא בסדרת המטלות האדמיניסטריביות יהיה רישום בעיריה. לטובת כך עליכם לקבל מסמך חתום מבעל הדירה בשם Wohnungsgeberbestätigung (= אישור דיור) שמכיל את פרטי הדיירים ואותו תצטרכו להציג בעירייה. כדי לחסוך זמן, תבקשו מראש שבעל הדירה יכין לכם את המסמך.
הארות, הערות או שאלות? מוזמנים לכתוב בתגובות למטה.
הערה: הכותבים באתר אינם אנשי מקצוע וכל הכתוב במאמר זה מבוסס על ניסיוננו האישי ומחקר שערכנו לטובת ידע כללי בלבד. מאמר זה שאינו תחליף לייעוץ משפטי. מידע נוסף בתקנון.
היי יותם.
אני חייב לציין אותך ואת כל מה שאתה עושה באתר לטובה, אני אומנם לפני שנתקלתי באתר שלך עשיתי מעט "שיעורי בית" וחקרתי על כל הליך המעבר לגרמניה ואיך עובדת הבירוקרטיה וכו'.
אבל האתר שלך באמת מפרט את זה בצורה כ"כ נוחה ומזמינה שאני מצטער בשבילי שלא הכרתי את האתר לפני (:
תודה דוד.
היי דוד,
בשמחה רבה, שמח שיכלתי לעזור 🙂